due diligence

En materia ambiental, un inmueble puede tener deficiencias importantes, que pueden suponer un importante desembolso a la hora de su puesta a punto

Según los últimos datos obtenidos y las previsiones realizadas, de manera previa a la crisis del COVID-19, el mercado inmobiliario en España había crecido de manera gradual en los últimos años, y las previsiones y tendencias previstas, apuntaban a la continuidad de crecimiento, aunque a menor ritmo.

Las consecuencias negativas de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19, abarcan todos los ámbitos, incluyendo el sector inmobiliario.

En España, y el mundo entero, se ha visto envuelto en una situación sin precedentes que ha obligado a ralentizar o incluso paralizar muchos sectores económicos.

Según los datos del INE, la caída de venta de viviendas en abril se cifra en torno al 40%, situándose en niveles de 2014, aproximadamente.

Muchos estudios apuntaban a que, es difícil hacer una previsión de lo que puede ocurrir en los próximos meses, pero si se puede decir que existen diversas posibilidades, entre las que se encuentran la “recuperación en V”, “recuperación en U”, “recuperación en L”, etc.

La crisis del coronavirus ha roto los esquemas del sector inmobiliario y ha dejado atrás las previsiones realizadas. Según un estudio de la consultora PwC, asegura que el negocio inmobiliario podría estar ante una disrupción sin precedentes. Indica que la recuperación no será fácil y que existe mucha incertidumbre sobre cuántas empresas sobrevivirán a la crisis o qué necesidades de suelo y espacio habrá en la etapa de recuperación. Por otro lado, la implementación del teletrabajo en muchas empresas, abogará a las mismas a dejar y/o necesitar espacios vacíos por la reestructuración de sus empleados para el desarrollo de la actividad laboral.

Por ello, entre otras causas, auguran los daños sufridos por el sector son considerables, y es cada vez más evidente que la demanda y el uso de los activos podrían estar cambiando para siempre.

El estudio también muestra que se está produciendo un éxodo desde la gran ciudad a urbes de tamaño más reducido y prevé que esta tendencia a la que se ha bautizado como “urbanización a la inversa” se mantenga en el tiempo, lo que plantea más desafíos en el sector. Todo esto generará incertidumbres sobre la disponibilidad actual de activos e infraestructuras adecuadas para satisfacer una demanda creciente y diversificada en estas áreas. Respecto a este factor, indican que es posible que los inversores quieran reequilibrar su exposición actual a los activos inmobiliarios, atendiendo a la volatilidad presente. Por otro lado, esta tendencia podría enfocar el sector ya no en las grandes urbes por antonomasia (Madrid, Barcelona, Bilbao, por ejemplo), sino que podría desplazarse a otros ámbitos.

En este escenario se recomienda a inversores y propietarios que se ponga la vista en el largo plazo, revisando las nuevas tendencias que vayan surgiendo en el sector inmobiliario y a no olvidar que la sostenibilidad y los nuevos espacios comunes y abiertos es un cambio que se materializará más aún tras la pandemia.

De esta manera, sí que se puede prever un aumento en la demanda de análisis más exhaustivos y profundos en cuanto a grandes inversiones inmobiliarias, destacando entre otros aspectos el cambio más que evidente en la manera de convivir y teletrabajar, lo que conllevará la necesidad de proveerse de espacios más adecuados a las circunstancias actuales y futuras.

Realizar una Due Diligence de manera previa a la adquisición o alquiler de un inmueble es una gran herramienta que ayuda al interesado a conocer el estado del inmueble y sus riesgos asociados que pueden suponer una gran inversión para el interesado para poner a punto el inmueble. Normalmente se realiza posteriormente a la firma de la carta de intenciones entre el comprador y el vendedor, en el que se expresa la intención del comprador de adquirir el inmueble, y previamente a la compra definitiva del mismo.

En materia ambiental, un inmueble también puede tener deficiencias importantes, que pueden suponer un importante desembolso a la hora de su puesta a punto. Cabe destacar que el aspecto medio ambiental normalmente suele ser uno de los primeros “olvidados”, en periodos en los que las apreturas económicas son tangibles.

Los grandes inversiones inmobiliarios habitualmente acuden a profesionales del sector que realizan un amplio estudio de costes-beneficios que cada uno de los activos pueden presentar. En base a los mismos, estos toman decisiones sobre las inversiones a realizar, o sobre los posibles ajustes de precio que pueden solicitar a los actuales propietarios por los posibles riesgos o deficiencias que puede presentar un inmueble.

Esta evaluación se lleva a cabo a través de la investigación o informes Due Diligence. Estos estudios permiten al inversor conocer los riesgos o carencias que tiene un inmueble determinado de forma previa a la firma del contrato de compra-venta.

Los informes Due Diligence no están recogidos en ningún texto normativo, ni son de obligado cumplimiento para el comprador. Sin embargo, sí se trata de una de las herramientas más efectivas, simples y económicas que puede realizar un gran inversor inmobiliario a la hora de ampliar su cartera de inmuebles de una manera económicamente fructuosa.

Desde hace tiempo se vienen realizando este tipo de informes, favorecidos en los últimos tiempos por la reactivación del sector inmobiliario. La situación post-pandemia probablemente generará una oportunidad para este sector, en el que cada vez más empresas abogarán por contar con espacios adecuados a las circunstancias, y previsiblemente habrá una demanda de profesionales en este sentido.

En concreto, uno de los informes Due Diligence que destaca, es el Ambiental, en el que se evalúan aspectos tales como puntos y fuentes de riesgo ambiental que existen en un gran activo inmobiliario, normativa de aplicación en función de la situación, actividad de la instalación, aspectos que pueden suponer una limitación importante en los usos y actividades previstas, etc.

El perfil profesional de las personas que pueden realizar este tipo de evaluaciones, en concreto las Due Diligence Ambientales, parte de un profundo conocimiento en materia ambiental en general, así como de la normativa de aplicación, y de los puntos clave de un inmueble que pueden suponer deficiencias ambientales.

Natalia González Carabias es Técnica Forestal por la Universidad Politécnica de Madrid y profesora del curso online Elaboración de informes Due Diligence Ambiental para activos inmobiliarios en el ISM.

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