Ya ha transcurrido más de 1 año y medio desde que el Gobierno decretó el primer estado de alarma por la crisis sanitaria del coronavirus. Tras el paso del verano y alcanzada una alta tasa de vacunación de la población contra el COVIS-19, la vuelta a la normalidad parece una realidad. Vuelve la vida nocturna, las restricciones parecen tocar su fin en un gran ámbito de actividades y la vida laboral recupera su presencialidad.

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En el sector inmobiliario, tras un parón de la actividad comercial sin precedentes, parece que también se han reactivado las transacciones inmobiliarias

Durante estos meses, el mercado de la vivienda ha pasado de un parón casi total de la actividad a recuperar fuerzas y comenzar la recuperación, con algunos cambios destacados. Estos cambios han irrumpido igualmente en la forma de vida de la sociedad, y es que, tras los confinamientos impuestos, ha cambiado el tipo de vivienda demandada, así como la posibilidad de descentralización de la actividad laboral, que permite trasladarse a zonas más alejadas de las grandes urbes.

En cuanto a grandes inversiones inmobiliarias, se ha visto cómo las grandes empresas han tenido que reinventarse, adaptando sus espacios de trabajo a las nuevas circunstancias. Algunas de ellas incluso se atreven a apostar por un trabajo online casi 100% y de este modo prescindir de sus grandes centros laborales, Esto ha dejado en el mercado una gran oferta de grandes activos inmobiliarios aptos para su reconversión.

Cabe recordar que cuando el COVID irrumpió en la sociedad, en España el sector inmobiliario se encontraba ya en fase de madurez, una vez se consideraba superada la crisis del 2008. La actividad inmobiliaria descendió bruscamente en los primeros meses de la crisis sanitaria afectada por las restricciones adoptadas, Desde entonces se ha recuperado lentamente y sigue muy influida por todos los aspectos sanitarios, pero, como ya se ha comentado, casi se puede considerar que se ha vuelto a la normalidad.

En el sector inmobiliario, tras un parón de la actividad comercial sin precedentes, parece que también se han reactivado las transacciones inmobiliarias en los últimos meses, así como la recuperación de precios. Tal y como ya se preveía hace unos meses, el mercado inmobiliario español, afronta esta crisis post-COVID mejor que la crisis inmobiliaria del 2008. A nivel global, parece que una de las consecuencias más evidentes que ha dejado la pandemia sanitaria en el mercado inmobiliario es el encarecimiento generalizado del precio de la vivienda en el mundo, Según la consultora Knight Frank, el precio de la vivienda se ha encarecido de media un 9,2%. Las subidas más destacadas se han producido en los países más avanzados. En España sin embargo esta subida ha sido más moderada, casi estable. Sin embargo, parece que esta escalada de precios está llegando a su fin.

De nuevo los expertos prevén un ajuste de precios en el sector, que, vaticinan, se producirá el próximo año 2022, de una manera moderada. Esta caída se producirá principalmente por la sobrevaloración existente en los precios de las viviendas, sobre todo en las grandes ciudades, y además, por la suavización de la demanda. Resulta sorprendente, que los precios de la vivienda hayan podido subir en los últimos meses, a pesar de la contracción del PIB. Todo ello hace esperar una caída o por lo menos una estabilización de precios de cara al próximo año.

Además, la previsión de mantenimiento de tipos bajos de interés que favorece la financiación y en un contexto de mayor ahorro de las familias, hace que se prevea un incremento de las transacciones inmobiliarias el próximo año.

Sin embargo, para alcanzar el número de transacciones que se realizaban en la época pre-covid, habrá que esperar a que vuelva el comprador internacional, que con las restricciones de movilidad ha frenado sus inversiones con una caída de en torno a un 40% en el año 2020.

En vista de todos estos aspectos, parece razonable pensar que estamos en un buen momento para invertir en ladrillo, por varias razones:

  • Hipotecas baratas por los tipos de interés actuales.
  • Alta rentabilidad del alquiler, que supera a otros productos de inversión.
  • La inversión inmobiliaria mantiene el valor de los ahorros. Se espera un valor del IPC para 2021 positivo.

En este escenario se recomienda a inversores y propietarios que se ponga la vista en el largo plazo, revisando las nuevas tendencias que vayan surgiendo en el sector inmobiliario y a no olvidar que la sostenibilidad y los nuevos espacios comunes y abiertos es un cambio que se materializará más aún tras la pandemia.

De esta manera, sí que se puede prever un aumento en la demanda de análisis más exhaustivos y profundos en cuanto a grandes inversiones inmobiliarias, destacando entre otros aspectos el cambio más que evidente en la manera de convivir y teletrabajar, lo que conllevará la necesidad de proveerse de espacios más adecuados a las circunstancias actuales y futuras.

Realizar una Due Diligence de manera previa a la adquisición o alquiler de un inmueble es una gran herramienta que ayuda al interesado a conocer el estado del inmueble y sus riesgos asociados que pueden suponer una gran inversión para el interesado para poner a punto el inmueble. Normalmente se realiza posteriormente a la firma de la carta de intenciones entre el comprador y el vendedor, en el que se expresa la intención del comprador de adquirir el inmueble, y previamente a la compra definitiva del mismo.

En materia ambiental, un inmueble también puede tener deficiencias importantes, que pueden suponer un importante desembolso a la hora de su puesta a punto. Cabe destacar que el aspecto medio ambiental normalmente suele ser uno de los primeros “olvidados”, en periodos en los que las apreturas económicas son tangibles.

Los grandes inversores inmobiliarios, habitualmente, acuden a profesionales del sector que realizan un amplio estudio de costes-beneficios que cada uno de los activos pueden presentar. En base a los mismos, estos toman decisiones sobre las inversiones a realizar, o sobre los posibles ajustes de precio que pueden solicitar a los actuales propietarios por los posibles riesgos o deficiencias que puede presentar un inmueble.

Esta evaluación se lleva a cabo a través de la investigación o informes Due Diligence. Estos estudios permiten al inversor conocer los riesgos o carencias que tiene un inmueble determinado de forma previa a la firma del contrato de compra-venta.

Los informes Due Diligence no están recogidos en ningún texto normativo, ni son de obligado cumplimiento para el comprador. Sin embargo, sí se trata de una de las herramientas más efectivas, simples y económicas que puede realizar un gran inversor inmobiliario a la hora de ampliar su cartera de inmuebles de una manera económicamente fructuosa.

Desde hace tiempo se vienen realizando este tipo de informes, favorecidos en los últimos tiempos por la reactivación del sector inmobiliario. La situación post-pandemia probablemente generará una oportunidad para este sector, en el que cada vez más empresas abogarán por contar con espacios adecuados a las circunstancias, y previsiblemente habrá una demanda de profesionales en este sentido.

En concreto, uno de los informes Due Diligence que destaca, es el Ambiental, en el que se evalúan aspectos tales como puntos y fuentes de riesgo ambiental que existen en un gran activo inmobiliario, normativa de aplicación en función de la situación, actividad de la instalación, aspectos que pueden suponer una limitación importante en los usos y actividades previstas, etc.

El perfil profesional de las personas que pueden realizar este tipo de evaluaciones, en concreto las Due Diligence Ambientales, parte de un profundo conocimiento en materia ambiental en general, así como de la normativa de aplicación, y de los puntos clave de un inmueble que pueden suponer deficiencias ambientales.

Natalia González Carabias es Técnica Forestal por la Universidad Politécnica de Madrid y profesora del curso online Elaboración de informes Due Diligence Ambiental para activos inmobiliarios en el ISM.